Собственность иностранцев на недвижимость в Тайланде

1. Собственность на землю

Тайским законодательством (Organic Law — National Land Act — Land Reform for Agriculture Act BE 2518, Working of Alien's Act BE 2521, Land Code BE 2497 и Control of Dwelling Place & Land Lease Act 2535) установлено, что иностранец не может владеть землей на праве собственности (на своё имя). Закон, вместе с тем, признаёт право так называемого узуфрукта (CCC # 1417), то есть иностранные физические лица имеют право только приобретать в собственность строения и здания, расположенные или строящиеся на участках земли. В связи с этим, если иностранец желает приобрести землю и построить недвижимость   (либо приобрести участок с уже имеющимися строениями), которая затем будет находиться в его владении, он имеет только 3 легальные возможности (точнее, я бы даже выразился — у него есть 2,5 возможности): либо арендовать землю (или расположенный на ней отдлельно стоящий дом), либо создать компанию, доля капитала в которой этого иностранца составит не менее 40 миллионов бат, то есть это должна быть иностранная компания, действующая в Тайланде под управлением иностранного физического лица, либо создать обычную компанию, созданную по тайскому законодательству и на её имя приобрести участок земли и строения. Что же касается компаний, зарегистрированных в обычном порядке, то такие схемы, при которых уже несколько десятилетий иностранцы приобретали дома на имя создаваемой (часто специально для этого) компании с основным «тайским» капиталом, сейчас, то есть после 25 мая 2007 года, считаются противоречащими закону. Компания считается реальной только в том случае, если она фактически реально создана с участием 51% капитала тайских подданных, работает и выполняет уставные задачи, платит налоги, создаёт рабочие места для тайских подданных, а не только приобретает недвижимость — такие компании признаются судом несуществующими.

Так как же всё-таки быть, если иностранец, тем не менее, имеет желание проживать в Тайланде и не снимать жильё, а занимать собственное?

1. Возможно право аренды земельного участка максимальным сроком 30 лет (с преимущественным правом продления договора аренды на следующий срок, также до 30 лет). Основанием преимущественного права на повторную аренду участка может являться только факт постройки на участке в течение первого 30-летнего срока недвижимости, официально (юридически) закреплённой на праве собственности за арендатором земли и законно и эффективно используемой по её прямому назначению, заранее оговоренному при получении земли в аренду и согласовании строительной документации. Арендодатель земли не вправе без оснований отказать в возобновлении договора аренды на новый срок, не имеет никаких прав претендовать на построенную собственность. Даже если арендодатель не продлит или не возобновит договор аренды земли, это не дает ему оснований претендовать на недвижимость. Правда, при определённых условиях (он должен доказывать в суде множество фактов, позволяющих считать, что недвижимость существенно ухудшает ценность его земли, что она использовалась не по её прямому назначению, что её эксплуатация не соответствовала условиям, оговоренным при заключении договора аренды земельного участка), у него остается возможность через суд добиваться сноса строения на его участке, либо расторжения договора аренды земельного участка.

2. Если иностранец собирается осуществлять бизнес в Тайланде, он может приобрести freehold — абсолютное (то есть пожизненное и наследуемое) право собственности на земельный участок, но не на своё имя как физического лица, а на созданное юридическое лицо – компанию. При этом такая компания должна быть создана как юридическое лицо исключительно только в форме Legal entity Ltd (Company limited) или Legal entity LLC (Limited Liability Company) – два типа акционерной компании с ограниченной ответственностью. Если компания образована в форме Legal entity PCL (публичная акционерная компания), то земельный участок, приобретенный ею как юридическим лицом, не может быть передан в пользование иностранцу ни под какие цели. Земля будет принадлежать компании и только PCL может фактически распоряжаться и владеть ею на основании решений выборных органов и наблюдательных советов. Тут же следует иметь в виду, что Foreign Business Act не позволяет иностранцу владеть в компаниях, зарегистрированных в юридических формах Ltd или LLC пакетом собственности, превышающим 49% от общего уставного капитала компании. 25 мая 2007 года поправки в законодательство стали требовать, чтобы регистрирующие органы проверяли источники доходов приобретателя акций и доходы тайских граждан, указанных как акционеры компании, за несколько предшествующих лет. Мера направлена на то, чтобы предотвратить притворные сделки при регистрации компаний и формирования уставного капитала, поскольку иностранцы вынуждены были записывать в акционеры тайцев, которые фактически никаких капиталов в уставный фонд не вносили, лишь формально числясь и, тем самым, прикрывая происхождение всех долей уставного капитала (на самом деле фактически все 100% уставного капитала были внесены иностранцем, но для легализации компании, в число учредителей были записаны тайские граждане, которым за это было заплачено). Иностранцы в таких случаях страховали себя тем, что заключали с тайцами договора займа, или другие хозяйственные договоры, сдерживающие нечестные порывы и искушение прибрать к рукам средства, потраченные иностранцем на создание компании. Многие и сейчас использут такую схему для создания компании и приобретения недвижимости, но это дело целиком на их риске (время от времени Revenue office шерстит такие компании и результатом становится потеря бизнеса). В 2007 году Министерство коммерции опубликовало специальное предупреждение всем иностранцам, владеющим землёй, коттеджами и бунгало по серым схемам через создание компаний. Предупреждение конкретно предлагает всем таким компаниям в кратчайшие сроки провести реструктуризацию компаний, в противном случае те иностранцы, которые не арендуют землю, а владеют ей по таким серым схемам, в скором времени лишатся «своей» недвижимости.

Законно владеть землёй может иностранец, который сам управляет своим бизнесом, имеющим статус иностранной компании, но для создания такой компании сумма его инвестиций в компанию должна быть не менее, чем 40 миллионов бат и должна превышать суммарные инвестиции всех соинвесторов вместе взятых. Соответствующее разрешение на полное владение своим бизнесом в таких случаях выдаёт специально уполномоченный орган — Board of investment. Во всех других случаях владение землёй иностранцами, ранее считавшееся «серой схемой», теперь считается прямым нарушением законодательства о земле и о бизнесе иностранцев.

3. Даже последние изменения в законодательстве, существенно либерализующие права иностранцев на недвижимость, сохраняют то положение, что в смешанных семьях тайский супруг (а) в случае развода приобретает все права на недвижимость своего иностранного супруга, независимо от того, как распределялось их долевое участие при приобретении имущества.

2. Собственность на строения и здания

1. Если иностранец желает, тем не менее, иметь свой дом, тот факт, что он не может приобрести freehold – абсолютное право собственности на земельный участок, не всегда является фактом, делающим такое желание неосуществимым. Если иностранцу формально нельзя быть собственником, то закон не запрещает ему являться владельцем. Хорошо и добротно составленный договор аренды земли может обеспечить фактическое пожизненное владение (без права собственности) землей. Типовая полностью законная и прозрачная схема договора аренды до 2007 года предусматривала предоплату арендных платежей за первый 30-летний срок и одновременно ещё на два 30-летних срока продления договора аренды (то есть, арендный договор раньше мог быть составлен так, что арендатор сразу платил арендодателю за 90 лет аренды). Тогда закон уже не позволял арендодателю впоследствии требовать расторжения договора. Единственная остающаяся для арендодателя лазейка – факт смерти или безвестного отсутствия арендатора. Наследники арендатора, хотя и имели преимущественное право на заключение с ними договора, тем не менее, нечестный арендодатель вновь мог требовать внесения в договор новых условий, в том числе и по вопросу, связанному с суммой арендного платежа. Последнее положение, действовавшее с 1971 года, было существенно скорректировано 25 мая 2007 года. Изменения в параграф 37 Земельного Кодекса гласят, что, отныне нельзя заранее оговаривать сделку по аренде земли сразу на 90 лет, а продлевать и оформлять договор аренды можно только при истечении текущего срока аренды. Все ранее выданные Сертификаты владений были «погашены» и каждый владелец земельного участка должен отныне каждый новый срок оформлять своё право на землю заново. Ранее допускавшийся порядок «автоматического» продления договора на новый срок, отныне не действует. Сертификат (форма Sor.Kor.1) подлежит оформлению при заключении договора аренды земли на каждый новый срок, будь он максимальный 30 лет, или всего 5 лет. Тем не менее, даже в рамках ныне действующего законодательства, хотя и непросто, но всё-таки иностранцы могут фактически являться владельцами участков земли и расположенных на них строений (как правило, речь идёт о владении в одном поколении без перехода наследникам). Однако, уже при приобретени недвижимости не стоит легкомысленно забывать о том, что все мы не вечны, а наследование и полное распоряжение полученной во владение недвижимостью в Тайланде невозможно, а когда-то настаёт время, делающее наследование или продажу актуальными.

Для приобретателя отдельно стоящего коттеджа, виллы, бунгало и т.п. важно знать: любые предложения купить землю или отдельно стоящие строения через созданное юридическое лицо — есть по меньшей мере лукавство, так как покупатель никогда не будет являться собственником в полном смысле слова ни самой земли, ни строений, построенных на ней, и единственно возможная перспектива такого имущества — быть со временем перепроданными, если найдётся столь же малоосведомлённый в области законодательства и бизнеса приобретатель, готовый покупать низколиквидную собственность.

2. Всегда следует помнить о том, что все документы должны быть составлены уполномоченными юристами на основании специальной доверенности   (power of attorney), а не любым правовым консультантом или адвокатом (института нотариата в Тайланде не существует). Сделка обязательно ещё до её заключения должна получить одобрение специального органа  (Land authority office) и получить последующую регистрацию в нём. Также не следует забывать о том, что нередки случаи умалчивания заинтересованными в ликвидности земельных участков лицами информации, делающей сделки заведомо сомнительными, либо состоящими под угрозой последующего признания их нелегитимными, утаивания наложенных правовых обременений и ограничений, перехода ранее возникших долгов к приобретателю и проч. Такие случаи нередки и особенно опасны, так как сам приобретатель впоследствии лишен возможности требовать признания сделки недействительной в силу того, что никакого законодательно обоснованного препятствия к её заключению не было, а имела место простая неосведомлённость приобретателя прав, которая всегда трактуется как вина самого приобретателя (умалчивание информации, и её умышленное сокрытие – не одно и тоже).

3. Собственность в кондоминиумах (компаниях жилищных совладений)

1. Собственность иностранцев в жилищных кондоминиумах – наиболее юридически простая форма приобретения прав на недвижимость в Тайланде. Фактически, с точки зрения законодательства — это единственная полностью законная форма обладания недвижимостью, исключающая всякие серые схемы, создание липовых юридических лиц (случись что с этим юридическим лицом, и участь приобретённой на его имя собственности последует за участью самого юридического лица), и риски потери собственности. Покупка квартиры в кондоминиуме — форма приобретения собственности, позволяющая полностью распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению без ограничений, завещать её, закладывать, брать под неё кредиты и осуществлять любые прочие производные права. Квартиры в кондоминиумах могут приобретаться иностранцами в абсолютную (пожизненную и прямо наследуемую по закону и по завещанию) собственность. Правила и процедуры здесь также несложные, но их соблюдение законодательство (National Condominium Act) признаёт обязательным и незыблемым. Несоблюдение процедуры оформления делает потенциально оспоримой сделку по покупке квартиры в кондоминиуме. В подавляющем большинстве жилищных кондоминиумов доля владений иностранцев на момент совершения очередной сделки не может превышать 49% от общего числа владений (если оформление сделки по купле-продаже совершено с нарушением данного требования, такая сделка по решению Land office может быть отменена). При этом покупатель для возврата себе своих денег должен доказать, что на момент сделки он был введён в заблуждение относительно реального соотношения владений в данном кондоминиуме. Правительство провинций имеет право проводить аукционы владений в кондоминиумах, если в течение ряда лет (свыше 3 лет) 51%-ную квоту совладений тайские подданые не выкупают. Тогда аукцион позволяет приобрести квартиру иностранцу с превышанием общей доли владений иностранными физическими лицами. Однако, как показывает опыт, могут быть случаи оспаривания результатов аукциона, и тогда такая покупка для иностранца может окончиться не только отменой сделки, но и потерей затраченных денег, так как сделку суд может признать заведомо незаконной.

Есть только 2 документа, удостоверяющих право собственности на приобретённую квартиру:

вот такое свидетельство о праве собственности 

и вот такой паспорт владения

Оба они только на тайском языке, но в случае, если вы получаете их не из рук посредников, а непосредственно в мэрии, то опасться вам нечего. 

Ряд жилищных кондоминиумов, расположенных в двух метрополитальных зонах (Бангкокская метрополитальная зона и город Паттайя) имеет полный 100% freehold для иностранцев, но таких кондоминиумов очень немного и стоимость квартир в них в десятки раз превышает средние цены на квартиры в столице и курортных городах.

ЦЕНЫ на квартиры: для примера: стоимость 1 м² жилой площади в хорошем кондоминиуме в городе Паттайя равняется примерно 960 (плюс-минус максимум 30)  долларов США, тогда как в кондоминиумах foreign freehold цена за 1 м² составляет примерно 5200 долларов США (диапазон цен на квартиры приведён в действительных ценах конца 2007 — начала 2008 года). В Бангкоке цены значительно выше, несмотря на то, что непосредственного выхода на береговую линию столица не имеет — цена 1 м2 в кондоминиуме на севере Бангкока и на Юге — около 1680 долларов; в центре города (Раттанакосин) — 2150 долларов; на окраинах города — 1450 долларов. В крупных городах — столицах провинций цены невысокие. Например, в Накхон Ратчасима (Корад) цена 1 м² в кондоминиуме — около 850 долларов США.

2. Ещё один нюанс всегда должен учитываться – существуют таунхаусы (коттэджные мини-городки или House-condo), созданные как юридические лица в форме кондоминиума. Но это не должно вводить потенциальных покупателей в заблуждение, так как в понятие собственности в таунхаусе-кондоминиуме входит не только коттедж, но и земля под ним, а это противоречит законодательству о правах иностранцев на землю, так что о праве собственности в таких случаях речь идти не может, а только об аренде. Случаев, когда иностранцы приобретали у риэлтерских фирм такие коттэджи, а спустя некоторое время с изумлением узнавали, что они не являются собственниками, а всего лишь арендаторами (пусть и на большой срок), и не вправе перепродать, завещать или совершать какие-то сделки с данной недвижимостью, весьма нередки. Поэтому надлежит заранее знать, что строение иностранец вправе иметь в собственности, но землю под зданием он всё равно обязан арендовать.

3. И ещё один правовой нюанс: деньги для покупки совладения в кондоминиуме должны быть перечислены с банковского счета в иностранном (не тайском) банке за пределами Тайланда на личный именной счет покупателя, открытый в тайском банке, сумма ремиттанса (единовременного целевого перевода) должна быть не менее, чем 20 тысяч долларов США. Перевод должен быть строго целевым, в нём должно быть конкретно указано, что деньги перечислены для приобретения квартиры в кондоминиуме (указывать в каком именно кондоминиуме не обязательно). Последнее правило очень затрудняет строгое следование всем правилам россиянами, поскольку российские банки не всегда разрешают такие переводы, ограничивая единовременное перечисление денег 3-мя или 5-ю тысячами долларов США. А дробные перечисление в расчёт не берутся, так как (повторюсь) единовременный перевод для получения справки из тайского банка (Total sum statement), разрешающей совершение сделки, должен быть не менее, чем 20 тысяч долларов одномоментно. Многие тайские банки тоже в последний год предприняли ряд ограничительных мер, — в частности такие крупные международные банки как Siam Commercial Bank, Krung Thai Bank, Ayuttaya Bank, TMB PCL Bank и ряд других, стали требовать, чтобы иностранец, намеревающийся открыть лицевой счёт предъявил тайскую визу на срок, не менее 4 месяцев. На вопрос о том, как такое требование согласуется с тем фактом, что максимальный срок визы (кроме рабочей или бизнес-визы) 90 дней (то есть всего 3 месяца), девушки из банков только улыбались и ссылались на распоряжение головного офиса. Но часть банков все-таки пока открывают счета иностранцам и без наличия длительной визы (Bangkok Bank, Siam City Bank, Kasikorn Bank). При любом варианте, без справки банка о целевом единовременном переводе не менее 20 тысяч долларов США, сделку по покупке квартиры всё равно не зарегистрируют.

Последнее:

1. Прежде, чем воспользоваться услугами риэлтерских компаний в Тайланде, ОСОБЕННО, если эти компании не тайские, а иностранные (в том числе и русские), обязательно стоит предварительно навести справки у людей, которым Вы доверяете, иначе Вы очень и очень рискуете быть обманутыми, как в части реального состояния цен на рынке недвижимости, так и в части юридической чистоты сделки. Также не стоит сразу же очаровываться красочными и на первый взгляд весьма привлекательными рекламными предложениями (ой как немало в них «от лукаваго»). В любом случае, Вы можете оказаться в ситуации, когда в итоге станете владельцами (не факт, что собствениками) совсем не того, что Вы себе представляли при первой встрече с риэлтером. Всегда держите «на уме» то обстоятельство, что законодательство Тайланда очень существенно отличается от российского, а, соответственно, привычный Вам способ  регулирования той или иной недвижимости, оказывается на деле абсолютно отличным от ожидаемого Вами.

2. Налогов на собственность совладений в кондоминиумах в Тайланде не существует. Однако, если иностранец продаёт приобретённую им квартиру в кондоминиуме ранее, чем через 3 года с момента приобретения, он должен будет заплатить в госбюджет 13% налог от стоимости квартиры.

3. Иностранец, сдающий свою недвижимость в аренду, обязан платить налоги в размере 13% от полученного дохода. Сокрытие налога от уплаты карается как уголовное преступление. В реальности многие сдают купленные квартиры в аренду, ничего не уплачивая, и даже не подозревая о том, что являются правонарушителями. Наиболее надёжный (с точки зрения проблем с законом) способ сдавать квартиру, это дать доверенность третьей стороне (обслуживающей жильё коммунальной организации или реал эстейт-компании) на сдачу квартиры в аренду. Тогда, по крайней мере, в случае возникновения претензий от налогового департамента, неплательщиком будет выступать та самая третья сторона.